Презентация "Пузыри на рынке недвижимости" по экономике – проект, доклад

Пузыри на рынке недвижимости

Шуктомова Анна Ющенко Наталья Группа 61 ФР(2)

Что такое пузырь?

Пузырь – это отклонение фактической стоимости актива от фундаментальной, которое не противоречит NAC. Ростом цены движет ожидание продолжения этого роста Актив покупается исключительно с целью перепродажи в будущем Покуда рынок ожидает рост цены, она растет

где ξt – мартингал

Пузырь на рынке недвижимости

? ?,? = ? ? ? ?,?+1 1+? + ? ?,?+2 1+? 2 +…+ ? ?,?+? 1+? + ? ?,?+? 1+? NBC: lim ?→∞ ? ? ? ?,?+? (1+?)ͫ =0 Фундаментальная стоимость: ? ?,? = ?=1 ∞ 1 1+? ʲ ? ? [ ? ?,?+? ]

Статья№1:Vyacheslav Mikhed , Petr Zemcík «Testing for bubbles in housing markets: A panel Data Approach» (2007)

Рассматривается рынок недвижимости США; панельные данные; индексы цен на недвижимость (HPI-house priсe index); индексы дохода от недвижимости(RI – rent of primary residence index); оба показателя были пересчитаны в полугодовые; набор данных состоит из 23 регионов (Metropolitan Statistical Areas) и охватывает период от первой половины 1978 года до второй половины 2006 года.

И цены на недвижимость и доходы корректируются на инфляцию с использованием региональных ИПЦ; 1995 год – базовый, он принимается за основу, отношение цен к доходам (Price/Rent ratio) в этом году =1; нам не важно фактическое значение отношения, нам интересно растет оно или падает относительно 1995 года; если Price/Rent(t)>1, значит Price/Rent(t)> Price/Rent(1995); Авторы разделяют 23 региона (агломерата) на 4 группы и демонстрируют 4 графика динамики отношения цена/доходы от недвижимости.

Динамика Price/Rent ratio

Динамика среднего по 23 регионам отношения цены к доходу от недвижимости (P/R)

Тесты на стационарность

Unit Roots tests ADF test

работает только если нет cross-section зависимости в данных, т.е. остатки в регрессии не коррелируют между собой

CADF test (cross-sectionally augmented Dickey–Fuller )

работает даже если есть cross-section зависимости в данных, т.е. остатки в регрессии коррелируют между собой

Результаты тестов на стационарность

Тест на коинтеграцию

Статистики похожи на ADF статистики; Педрони выделяет две группы тестов, авторы используют одну из них; Статистика Педрони составляет 1,82, что намного выше по сравнению с 10% критическим значением = -2,03. Таким образом, цены и арендная плата не коинтегрированы .

Построение индикатора пузыря

Согласно теории пузырь присутствует на рынке если: Уровень цен нестационарный, хотя доходы от недвижимости стационарны; ЛИБО И цены и доходы – первого порядка интеграции, и они не коинтегрированы. Индикатор: 0 - все стационарно, 1 – цены не стационарны, аренда стационарна. Для построения используется тест на стационарность. Индикатор равен p-value для СIPS теста для отношения P/R.

Результаты тестов и иллюстрация индикатора пузыря

Сравнение построенного индикатора с уже существующими

Выводы по статье 1:

Весь период цены и аренда либо имели разный порядок интеграции, либо были не коинтегрированы; Согласно P/R отношению (и его динамике) рациональный пузырь был в поздних 1980-х и 1990-х годах (до 2005 года); Нестационарность этого отношения не дает возможности использовать стандартную технику для предсказания прогнозной силы, т.е. влияния изменения доходов на изменение в ценах недвижимости.

Статья№2: Bala Arshanapalli, William Nelson «A COINTEGRATION TEST TO VERIFY THE HOUSING BUBBLE» (2008)

С 1975 по 2007 год цены на недвижимость в США постоянно росли, особенно с 2001 года; пузырь очень сильно влияет на экономику, жилая недвижимость - важнейшая компонента благосостояния д/х. В 1996 году она составляет 39%, а в 2008 – 49% благосостояния д/х в США; Авторы стараются статистически определить, был ли пузырь на рынке недвижимости США после 2000 года; Авторы будут проверять рынок на наличие пузыря с помощью коинтеграции.

Суть проверки данных на коинтеграцию

Допустим, что цены на жилье коинтегрированы с фундаментальной составляющей, и появляется пузырь, когда цены растут, а переменная нет. Это значит, что происходит разрыв длительных отношений между ценами и переменной, и коинтеграция прекратится. Если на рынке с 2000 года был пузырь, то авторы должны найти переменные, которые были коинтегрированы с ценами на недвижимость до 2001 года, а после нет.

Данные

Квартальные данные с 1975 по 2007 год. Индекс цен на недвижимость и серия из 7 фундаментальных переменных, влияющих на цены : Middle Fifth - средний доход в среднем квантиле распределения доходов; Top Fifth - средний доход для самого высокого квантиля; Mortgage Rate - ставка по ипотечным кредитам. Тут она за 30 лет; Unemployment - уровень безработицы; Debt/Income - отношение долга домохозяйств (кредитного) к среднегодовому располагаемому доходу; Housing Affordability Index – Индекс доступности жилья для всех покупателей, показывает, может ли типичная американская семья получить ипотечный кредит на обыкновенный (типичный) дом, с 20% авансом; Home Builder Stock Index-Builder – индекс акций строительных компаний.

Тестирование данных

Первый шаг – проверка переменных на стационарность (ADF test); Второй шаг – проведение процедуры Johansen- Juselius (1990) для тестирования коинтеграции; Для этого оценивается следующая модель: Процедура Johansen- Juselius переводит уравнение в матричный формат. Она проверяет значимость коэффициента b косвенно, рассчитывая ранг матрицы коэффициентов. Ранг может быть только =1 или 0. Если ранг = 0, то H0 отвергается (H0 : коинтеграции нет).

Результаты: корреляция переменных

Результаты тестов на коинтеграцию

Обе переменные нестационарны на 5% уровне значимости по и Для каждой из 7 переменных и цен была построена коинтеграционная регрессия. Итоги: до резкого роста цен, HP имели тесную связь с уровнем безработицы, доходом и менее тесную с индексом цен акций строительных компаний; связь между ценами и фундаментальными факторами после 2000 года значительно ослабляется, т.е. мы наблюдаем пузырь.

Статья№3: Zeno Adams, Roland Fuss «Macroeconomic determinants of international housing markets» (2010)

15 стран организации экономического сотрудничества и развития (OECD) Квартальные данные с 1975 года по 2007 год Три фундаментальных переменных: Экономическая активность (EA) Долгосрочная процентная ставка (long) Издержки строительства (constr) Панельные данные

Рост экономической активности и его влияние на рынок недвижимости

Рост долгосрочной процентной ставки его влияние на рынок недвижимости

Увеличение издержек строительства и его влияние на рынок недвижимости

Модель равновесия

Dt=α+β1hpt+β2EAt+ β3longt +εt St=η+γ1hpt-γ2constrt+νt hpit=αi*+β2i*EAit+γ2i*constrit-β3i*longit+εit* Факторы, присущие отдельным странам, включаются в ошибку.

Тест на стационарность

Тест Хенка p(1)≤ p(2)≤…≤ p(n), p(j)- P-value отдельных временных рядов. Нулевая гипотеза о наличии единичного корня на уровне значимости α отвергается, если: ƎjєNn:pj≤j*α/n Нулевая гипотеза не отвергается для всех переменных (некоторые переменные в некоторых странах стационарны) Анализ в первых разностях

Динамический МНК (DOLS) yit=αi+γ’xit+u*it, xit=xit-1+υit u*it=δ’iszit+uit yit=αi+γ’xit+δ’zit+uit βDOLS=(γ’, δ’1,…, δ’N)’ Остатки модели тестируются на наличие единичных корней Оценки, полученные методом DOLS, учитывают накопление эффекта во времени, инертность цен

Выводы

Эмпирические результаты подтверждают теоретические выводы Но: коэффициент экономической активности колеблется от -0,95 для Канады до 1,06 для Нидерландов Необходимо разделить страны на группы Исключение выбросов Разделение на 2 группы: Пространственно разделенные страны Небольшие страны-соседи (благодаря однородности результаты могут показывать международную динамику)

Модель коррекции ошибок

Оценивает врем возвращения к равновесию ecmit=hpit-β1eait- β2constrit- β3longit β получены методом DOLS Первая группа стран включается в выборку для ее полноты Отклонения от равновесия устойчивы (-0,04) Практически полного возврат (90%) к равновесному уровню составляет 56 кварталов (14 лет), для возврата на половину разрыва – 17 кварталов. Продолжительная подстройка объясняется инертностью цен

Статья№4: Maurice J. Roche «The rise in house price in Dublin: bubble, fad or just fundamentals» (2001)

Данные по рынку недвижимости Дублина с января 1976 по январь 1999 Процентное изменение цен за вычетом квартальной доходности по 20-летним государственным облигациям Разложение цены на две компоненты: фундаментальную и нефундаментальную Построение модели для доказательства существования пузыря на рынке недвижимости

Regime-switching model

Pt = Ptf+Ptnf Для определения нефундаментальной части цены используется модель, предложенная Саммерсом (Summers, 1986) Rt+1 =β0 + β1Ptnf+ηt, Rt+1 - Доходность от инвестиций в недвижимость (за вычетом безрисковой ставки)

Два состояния: ηt ~iid(0,σ2s), с вероятностью q (пузырь продолжает расти), ηt ~iid(0,σ2c), с вероятностью 1-q (пузырь лопается). Rt+1 =β0 + β1Ptnf+ηt+1, ηt+1 ~iid(0,σ2s), с вероятностью q для состояния S, Rt+1 =β0 + β1Ptnf+ηt+1, ηt+1 ~iid(0,σ2с), с вероятностью 1-q для состояния С

Partially collapsing speculative bubble model

Пузырь не лопается и растет с течением времени Ptnf=αEt(Pt+1nf), 0

Blanchard, Watson: в момент схлопывания цены падают на величину пузыря. Van Norden, Vigfusson: пузырь «схлопывается» частично

General regime-switching regression model

Тестирование на наличие пузыря В состоянии C ожидаемая доходность от инвестиций в недвижимость – убывающая функция, в состоянии S - возрастающая

Способы оценки нефундаментальной части цены

Method A. Соотношение спроса и предложения Pt=-3.71+0.8yt-0.01it+3.06nt Method B. Модель ценообразования активов. Ptf=(p͞/ r͞)*rt, где rt – арендная плата – модель ARIMA Method C. Нефундаментальная часть цены сильно коррелирует с темпом роста выплат по новым заключенным ипотечным контрактам Method D. Анализ соотношения цен на жилую недвижимость и издержек строительства.

Результаты

Коэффициенты при свободный члене и переменных различны для двух режимов (тест Вальда) противоположные значения коэффициентов для режимов C и S Построенная модель доказывает существование пузыря на рынке недвижимости Дублина При существовании пузыря вероятность его «схлопывания» растет во времени

Сравнение рассмотренных статей

Статья 1: взаимосвязь между ценами на недвижимость и арендной платой, построение индикатора пузыря Статья 2 и 4: тестирование рынка на наличие пузыря (метод коинтеграции , regime-switching model) Статья 3: Влияние макрофакторов на рынок недвижимости (модель равновесия)